Eesti Pank ohjab laenubuumi rahuajal

Eesti Pank tahab järgmisest aastast kommertspankadele eluasemelaenu andmisel uued reeglid kehtestada. Praegust laenuga kodu ostjat need nõuded ei mõjuta, kuid on võimaliku mullistumise ärahoidmiseks mõistlikud.Esimese nõudena ei või laenusumma ületada 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest, teiseks võivad igakuised laenu- ja liisingmaksed moodustada kuni 50% laenaja netosissetulekust ning kolmandaks väljastatakse eluasemelaenu kuni 30 aastaks.

Kevadine minibuum. Sel nädalal välja öeldud tingimused on Eesti Panga nii-öelda päris sekkumine järgmisse võimalikku kinnisvarabuumi pärast kevadisi näpuga viibutamisi. Nimelt hoiatas keskpank toona, et kinnisvara ja eriti korterite liiga kiire hinnatõus ei lõpe heaga.

Hinnatõus ulatus märtsis-aprillis pealinnas mõnel puhul 30 protsendini ja Eestis keskmiselt 16 protsendini. Püsivalt kiire ja palgakasvu ületav hindade kerkimine kannustab koduotsijat kiiresti nii-öelda ostjate rongile hüppama ning see võib kaasa tuua laenuvõtmisbuumi, mida pangad teoreetiliselt tagant võiksid utsitada.

Sellist laenubuumi praegu siiski ei paista, sest mullu alanud ja tänavu jätkunud kiire hinnatõus võttis juba enne suve tuure maha. Vahepeal on valmis saanud ja turule müügile jõudnud uusi kortereid, mis ostjate nälga leevendavad ning analüütikute hinnangul mõnes piirkonnas ka hinnalanguse kaasa toovad. Ralli tinginud puudust lähiaastaiks pangad ja kinnisvarafirmad ei prognoosi – aastas müüakse 1400 korterit, mis on tervislik tase.

Pankade muutunud roll. Samuti on pankade roll kinnisvaraturul buumiaegse ajaga võrreldes muutunud. Kodu ostmine sõltub finantseerijast vähem ning elamine hangitakse omavahenditest. Kui buumi tippajal aitas pank rahastada peaaegu iga ostu, siis praegu vajab pangast raha iga teine tehing. Nii on kinnisvaraturult tulenevate riskide mõju Eesti finantsstabiilsusele väiksem.

Ka väljastatakse eluasemelaene pärast kriisi endiselt madalal, 2004. aasta tasemel. Sellest hoolimata laenamine siiski kasvab ning pankade roll muutub koduostmisel Swedbanki hinnangul olulisemaks. Praegu on eluasemelaenuga koormatud veidi enam kui veerand siinsetest leibkondadest ning sissetuleku järgi jaksaks laenu teenindada 230 000 inimest ehk kasvuruumi on veel küll.

Lisaks Eestile on laenamist muutmas ka lähiriigid. Näiteks Lätis hakkab Ameerika kombel laenust priiks saama korteri võtmeid panka tagasi viies. Rootsi pangad nõuavad laenusaajailt põhiosa senisest kiiremat tagasimaksmist, et laenud sajandipikkuseks ei veniks ning majapidamiste võlakoorem pilvedesse ei kerkiks.

“Võtmed tagasi” teeb raha kallimaks. Lühikese laenamisharjumuse tõttu pole Eestis ülipikad tähtajad kombeks – keskmiselt võetakse laenukoorem 20 aastaks, aga makstakse tagasi kiireminigi. “Võtmed tagasi” variant aga muudaks raha saamise kallimaks ja keerulisemaks just korrektsetele maksjatele.

Uuest aastast kehtima hakkavad mängureeglid on seega ennetava iseloomu ja tagamõttega ning neid ajendaski kehtestama juba läbi saanud minibuum. Keskpanga meetmeid võibki suuresti vaadata selle nurga alt, et pangad oma tingimusi ei lõdvendaks. Ehkki kommertspankade tingimused vastavad uutele nõuetele juba nüüd, pole kinnisvaraturu jahenemise taustal tegemist siiski lahtisest uksest sissemurdmisega – terendav ralli võiks praeguseid tingimusi kiiresti leevendada.